Huur van een bedrijfsruimte in Duitsland

  • von Wouter Timmermans
  • 06 Mär, 2017

Net als in Nederland verschillen naar Duits recht de regels voor de huur van woonruimte ten aanzien van de huur van bedrijfsruimte. In beide rechtsstelsels staat bij de huur van woonruimte de bescherming van de belangen van de huurder, in de regel zijnde de “zwakkere” partij voorop. Bij de huur van bedrijfsruimte ligt dat anders. Zowel in Nederland als in Duitsland geldt daarbij namelijk in grote mate de contractsvrijheid tussen partijen als uitgangspunt. Er bestaan echter ook grote verschillen tussen het huurrecht van beide landen. Zo maakt het Duitse recht geen onderscheid tussen de huur van middenstand- en overige bedrijfsruimte. Bent u van plan een bedrijfsruimte in Duitsland te huren, bijvoorbeeld voor gebruik van een callcenter, opslaghal, kantoor of  van een winkel laat u zich dan zorgvuldig juridisch adviseren voordat u een huurcontract aangaat.

Controleer altijd of de contractspartij bevoegd is om de bedrijfsruimte aan u te verhuren. Dit kan onder andere door middel van het opvragen van een uittreksel uit het Duitse kadaster ( Grundbuchamt ) of het opvragen van een kopie van een schriftelijke volmacht in geval u met een derde onderhandelt die stelt dat hij bevoegd is namens de verhuurder de huurovereenkomst met u aan te gaan. Het is met name de huurder die vervelende gevolgen ondervindt als blijkt dat de bevoegdheid van de verhuurder niet toereikend was of ontbrak.

Het staat partijen vrij de duur van de huurovereenkomst overeen te komen. Een huurovereenkomst met een duur langer dan één jaar dient schriftelijk te worden overeengekomen. Een mondeling aangegane huurovereenkomst, die korter dan één jaar duurt, is in de regel gewoon rechtsgeldig. Betreft het een mondelinge huurovereenkomst met een duur langer dan één jaar, dan wordt deze automatisch beschouwd als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Het staat partijen vrij de duur van de huurovereenkomst overeen te komen.

Het is zaak in de huurovereenkomst nauwkeurig het huurobject en de bestemming daarvan vast te leggen. Ruimtes in een huurobject gelden alleen dan als verhuurd, indien deze precies zijn omschreven of bijvoorbeeld in een bijgevoegde plattegrond duidelijk gemarkeerd zijn. Het is verstandig de bestemming van het huurobject ruim te formuleren zodat u gemakkelijker toekomstige veranderingen in uw bedrijfsmodel kunt doorvoeren, zonder dat u toestemming van de verhuurder nodig heeft. Indien de bestemming wezenlijk afwijkt van de bestaande contractuele bestemming, dient de verhuurder immers toestemming te verlenen voor de gewijzigde bestemming van de bedrijfsruimte.

Partijen genieten een relatief grote mate van vrijheid bij het vaststellen van de hoogte van de huurprijs. De Duitse wet schrijft hier niets voor. Wel kan het zijn dat de huurder een bescherming geniet tegen exorbitant hoge huren ( Schutz gegen Mietwucher ). Het is daarom aan te raden niet onredelijk veel af te wijken van de gebruikelijke lokale huurprijzen.

Huurprijsverhogingen dienen contractueel te worden vastgelegd. Partijen kunnen bijvoorbeeld bepalen dat de huur jaarlijks met een vast percentage wordt verhoogd. Het is ook mogelijk dat partijen voor een omzethuur kiezen. Deze bestaat dan uit een basishuur en uit een deel van de huurprijs welke afhankelijk is van de omzet van de huurder. Bij deze vorm is het verstandig duidelijk vast te leggen op welke wijze de omzet wordt berekend. Uiteraard staat het partijen eveneens vrij om overeen te komen dat er geen huurverhoging plaatsvindt.

Er bestaat voor de verhuurder een wettelijke verplichting om de huurder tegen concurrentie te beschermen. Dat geldt dus ook wanneer daarover geen bijzondere concurrentieclausule in de huurovereenkomst is opgenomen. Dat betekent dat de verhuurder de ruimtes in het huurobject niet aan aan een concurrent van de huurder mag verhuren, tenzij partijen contractueel anders zijn overeengekomen.

Een huurovereenkomst voor bepaalde duur eindigt na het verstrijken van de termijn. Indien de huurovereenkomst een tussentijdse opzegmogelijkheid bevat, kan deze eenzijdig tussentijds worden opgezegd. Is dit niet het geval, dan kan dit in beginsel niet, tenzij er sprake is van een gewichtige reden  ( Kündigung aus wichtigem Grund ). Een huurovereenkomst voor onbepaalde duur kunnen met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn van 6 maanden worden opgezegd. Partijen kunnen echter een kortere dan wel langere opzegtermijn contractueel overeenkomen. Daarnaast bestaat eveneens voor een huurovereenkomst van onbepaalde duur onder omstandigheden de mogelijkheid de overeenkomst vanwege een gewichtige reden op te zeggen. Natuurlijk bestaat zowel in het geval van een huurovereenkomst voor bepaalde en voor onbepaalde duur de mogelijkheid dat partijen met wederzijdse goedkeuring de huurperiode voortijdig doen eindigen. Het is aan te raden dit dan schriftelijk  in een vaststellingsovereenkomst ( Aufhebungsvertrag ) vast te leggen.

De huurder heeft in beginsel het recht om buitenreclame aan te brengen. Om onduidelijkheden hieromtrent te voorkomen, is het raadzaam om bij het aangaan va de huurovereenkomst de kleur, grootte, bewoording, het gebruik van afbeeldingen en de plaats van de reclame op te nemen. Daarnaast is het aan te raden om de wettelijke regels in acht te nemen en om –indien nodig- tijdig een vergunning aan te vragen.

De huurder is verplicht het huurobject aan het einde van de huurperiode weer aan de verhuurder terug te geven. De verhuurder kan eisen dat bepaalde veranderingen aan het huurobject door de huurder ongedaan worden gemaakt, tenzij partijen iets anders overeengekomen zijn. Het verdient aanbeveling om bij het aangaan van de huurovereenkomst een regeling ten aanzien van de oplevering op te nemen.


Share by: